Mangler i leieboligen: krav på retting og avslag

Reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at du burde oppdaget mangelen — ellers taper du kravet. Deretter kan du kreve retting for utleiers regning, avslag i leien for perioden mangelen varer, og erstatning for tap. Retter ikke utleier, kan du få det gjort og kreve utgiftene dekket.

Mangelsaker i leieforhold tapes nesten alltid på reklamasjonen, ikke på realiteten. Meldingen som ble sendt som en SMS uten dato, eller ikke i det hele tatt.

Denne guiden er del av temaet husleie og leieforhold i bolig.

Hva sier loven?

Hva boligen skal være. Husleieloven § 2-2: husrommet skal ved overleveringen være i samsvar med kravene som følger av leieavtalen. Er ikke annet avtalt, skal det med tilbehør være ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Det har dessuten en mangel dersom det ikke passer til de formål tilsvarende husrom vanligvis brukes til, eller til de særlige formål leieren etter avtalen skulle bruke det til.

Ved overlevering. § 2-1: leieren kan nekte å overta husrommet dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren kan kreve — og overlevering regnes da ikke for skjedd.

Reklamasjonen. § 2-8: «Leieren taper sin rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding til utleieren om at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at leieren burde oppdaget den.» Unntaket er der utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

Retting. § 2-10: leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter, dersom det kan skje uten en urimelig kostnad eller ulempe for utleieren. Vil leieren gjøre en mangel gjeldende, har utleieren krav på å få rette dersom det kan skje uten vesentlig ulempe for leieren. Retting skal skje innen rimelig tid etter at kravet er framsatt.

Oppfyller ikke utleieren rettingsplikten, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet — og en rimelig godtgjørelse hvis rettingen medfører arbeid for leieren.

Avslag i leien. § 2-11: i den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom leieverdien i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dette gjelder ikke i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting leieren pliktet å motta.

Heving. § 2-12: leieren kan heve dersom mangelen medfører vesentlig mislighold. Leieren kan ikke heve på grunn av mangler når disse er rettet.

Erstatning. § 2-13: leieren kan kreve erstatning for tap som følge av mangelen, med et kontrollansvar for utleieren — og uansett dersom mangelen skyldes feil eller forsømmelse på utleiers side.

Hva betyr det i praksis?

Reklamasjonen er hele saken. Send den skriftlig, med dato, konkret beskrivelse og bilder. En e-post er bedre enn en SMS, fordi den er lettere å dokumentere og legge ved senere.

Utleier har rett til å rette først. Du kan ikke bestille håndverker og sende regningen med mindre utleier har fått mulighet og latt være. Sett en konkret frist i reklamasjonen.

Avslaget er forholdsmessig, ikke en straff. Regn på hva mangelen faktisk reduserer boligens verdi med, i den perioden den varte.

Å holde tilbake leie er lovlig, men presist. Hold tilbake så mye at det sikrer kravet — ikke hele leien. Og gjør det etter at du har reklamert, ikke før. Stanser du hele leien, skaper du et betalingsmislighold som kan gi utleier grunnlag for heving — og da er det din sak som er svekket, ikke hans.

Et regneeksempel

Du leier for 16 000 kroner i måneden. 3. mars slutter varmtvannet å virke. Du sender e-post samme dag med beskrivelse og bilde av berederen, og ber om retting innen 10. mars.

Utleier gjør ingenting. 20. mars bestiller du rørlegger selv til 9 500 kroner.

Etter § 2-10 kan du kreve de forsvarlige utgiftene dekket, siden utleier ikke oppfylte rettingsplikten innen rimelig tid etter at kravet ble framsatt.

Etter § 2-11 kan du i tillegg kreve avslag i leien for perioden 3.–20. mars. Uten varmtvann er boligens leieverdi vesentlig redusert — sier du skjønnsmessig en fjerdedel, blir det rundt 2 500 kroner for de 17 dagene.

Hadde du derimot ventet til mai med å si fra, ville § 2-8 kunne stengt kravet helt. Datoen på e-posten fra 3. mars er det som gjør resten mulig.

Vanlige feil

• Å si fra muntlig. Det finnes ikke i ettertid.
• Å vente. Reklamasjonsfristen løper fra da du burde oppdaget mangelen.
• Å bestille håndverker med en gang. Utleier har krav på å få rette.
• Å stanse hele leien. Hold tilbake bare det som sikrer kravet.
• Å ikke dokumentere med bilder og dato.
• Å ikke sette en frist i reklamasjonen.
• Å tro at alt gammelt er en mangel. Alminnelig slitasje i en eldre bolig er ikke nødvendigvis avvik fra det du kunne kreve.

Når bør du kontakte advokat?

Fristen som avgjør er «innen rimelig tid» etter at du burde oppdaget mangelen — altså uker, ikke måneder. Reager først, spør etterpå.

For de fleste mangelsaker er Husleietvistutvalget riktig sted. Det er billig for leier, du kan møte selv, og en klage avbryter både søksmålsfrist og foreldelse.

Ta kontakt med advokat når:

• Mangelen gjør boligen helsefarlig — fukt, mugg, manglende varme — og utleier ikke retter.
• Du vurderer å heve leieavtalen.
• Utleier svarer med oppsigelse etter at du klaget.
• Beløpene er store, eller det har pågått over lang tid.
• Utleier krever erstatning fra deg for det du mener er en mangel han skulle rettet.

Du finner advokater med husleierett som fagfelt i oversikten vår.