Samboeravtale: hva bør stå i den?

Samboere har ingen delingslov. Ved brudd beholder hver av dere det dere eier, og felles eiendeler deles etter eierandelene — ikke etter hvem som har betalt hva. Samboeravtalens jobb er derfor å skrive ned eierandelene og bidragene mens dere ennå er enige om dem.

En samboeravtale er ikke et uttrykk for mistillit. Den er et bevisdokument. Uten den blir spørsmålet «hvem eide hva» avgjort ti år senere, av to personer som husker ulikt, om penger ingen har kvitteringer på.

Denne guiden er del av temaet arv, testament og familieøkonomi.

Hva sier loven?

Det finnes ingen samboerlov. Ektefeller har ekteskapsloven kapittel 12 med likedeling, skjevdeling og vederlagskrav. Samboere har ingen tilsvarende ordning. Rettighetene deres springer ut av alminnelig formuerett, av sameieregler, og av to bestemmelser i en lov de fleste aldri har hørt om.

Sameiereglene. Sameigelova § 1 gjelder der to eller flere eier noe sammen med parter regnet etter delings- eller høvetall, og bare så langt annet ikke følger av avtale. Avtalen deres går altså foran loven.

§ 2 er standardregelen som slår inn når dere ikke har avtalt noe: «Når det ikkje er grunnlag for anna, skal sameigarane reknast for å ha like stor part kvar.» Halvparten hver, med mindre noe annet kan vises.

§ 15: etter varsel med rimelig frist har hver av sameierne rett til å få sameiet oppløst. Kan tingen ikke deles uten skade, skal den selges gjennom namsmyndighetene. En sameier har fortrinnsrett til å få sitt bud godtatt under ellers like vilkår.

Det betyr at den ene av dere kan tvinge fram et salg av boligen. Avtalen bør derfor si hvem som har rett til å overta, og hvordan verdien skal fastsettes.

Retten til å overta bolig og innbo ved brudd. Husstandsfellesskapsloven § 3: opphører husstandsfellesskapet på annen måte enn ved død, kan én av partene — når sterke grunner taler for det — få rett til å tre inn i husleiekontrakten, løse inn andel eller aksje som boligretten er knyttet til, overta boligeiendommen eller andel av den, og overta eller tre inn i andel av vanlig innbo.

Loven gjelder etter § 1 bare når dere har bodd sammen i minst to år, eller har, har hatt eller venter barn sammen.

Merk terskelen. Ved brudd kreves «sterke grunner»; ved dødsfall kreves etter § 2 bare «særlige grunner». Og etter § 4 skal avtaler mellom partene tas i betraktning ved vurderingen. Avtalen deres teller altså med i selve lovvurderingen.

Offentlig skifte ved brudd. § 3 a: opphører samboerskapet mens begge lever, og begge krever det, skal det foretas offentlig skifte av samtlige eiendeler og gjeld. Én av dere kan ikke kreve det alene.

Hva betyr det i praksis?

Avtalen bør bygges rundt fire spørsmål.

Hvem eier hva i dag? En liste med bolig, bil, innbo av verdi, sparepenger og gjeld, og hvem som eier hva. For bolig: eierandeler i prosent, og hva de bygger på.

Hvordan behandles løpende betalinger? Dette er det punktet som skaper flest tvister. Betaler den ene avdrag på et lån den andre står som eier av, øker ikke eierandelen automatisk. Avtalen bør si om betalinger endrer eierandelen, om de gir et krav ved brudd, eller om de er husleie som ikke gjøres opp.

Hva skjer med boligen ved brudd? Hvem har rett til å overta, innen hvilken frist, og hvordan settes verdien — takst fra én takstmann, gjennomsnitt av to, eller meglervurdering. Uten dette gjelder retten til å kreve sameiet oppløst, og det ender i tvangssalg.

Hva med ujevne bidrag? Egenkapital fra den ene, arv brukt på oppussing, år hjemme med barn. Skriv det ned med beløp og dato mens dokumentasjonen finnes.

Skriv om lån og kausjon. Er begge låntakere, hefter begge overfor banken uansett hva dere avtaler dere imellom. Avtalen kan regulere det interne oppgjøret, men ikke ansvaret utad. Det bør stå eksplisitt, så ingen tror noe annet.

Oppdater avtalen ved endringer. Boligkjøp, barn, arv, oppussing finansiert av den ene. En avtale fra 2018 som beskriver en økonomi fra 2018, hjelper lite i 2026.

Samboeravtalen erstatter ikke testamentet. Den regulerer livet og bruddet. Dør en av dere, gjelder arveloven — og der er samboere svakt stilt, se samboere og arv.

Et eksempel

To samboere kjøper leilighet i 2019. Hun har 900 000 i egenkapital fra en tidligere bolig, han har ingen. De tar opp 3 100 000 i felles lån og står begge som låntakere. Hjemmelen tinglyses 50/50 fordi «det er enklest».

De betaler like mye i avdrag i seks år. I 2026 går de fra hverandre. Leiligheten er verdt 5 500 000, lånet nedbetalt til 2 700 000.

Uten avtale er utgangspunktet hjemmelen: halvparten hver av nettoverdien på 2 800 000, altså 1 400 000 til hver. Hun må da bevise at egenkapitalen på 900 000 skulle gi henne en større andel enn det tinglysingen viser — og motparten kan hevde at hun ga et bidrag til et felles hjem. Det er en tvist med usikkert utfall og reelle kostnader.

Med avtale som sier at hun eier 65 prosent og han 35, begrunnet i egenkapitalen, at avdrag betales likt og ikke endrer andelene, og at hun har rett til å overte boligen ved brudd mot å løse ham ut etter gjennomsnittet av to takster — da er oppgjøret et regnestykke, ikke en tvist.

Merk at avtalen også hadde hjulpet i den andre situasjonen: hadde han dødd i stedet for at de gikk fra hverandre, ville hans andel gått til hans arvinger, og andelens størrelse ville vært like omstridt. Avtalen dokumenterer eierforholdet uansett hvordan samlivet tar slutt.

Vanlige feil

• Å tinglyse 50/50 fordi det er enkelt, når egenkapitalen er ulik. Hjemmelen er utgangspunktet for hva du eier.
• Å tro at avdragsbetaling gir eierandel. Uten avtale gjør den som regel ikke det.
• Å ikke regulere hvem som kan overta boligen. Da gjelder retten til å kreve sameiet oppløst, og det betyr salg.
• Å avtale intern fordeling av gjeld og tro at banken er bundet. Er begge låntakere, hefter begge utad.
• Å ikke datere og oppdatere avtalen. Den skal beskrive økonomien slik den faktisk er.
• Å tro at avtalen ordner arven. Den gjør ikke det — det krever testament.
• Å utelate innbo og bil. Det er ofte det siste som skaper krangel, fordi verdien er lav og følelsene høye.

Når bør du kontakte advokat?

En avtale mellom to som eier omtrent like mye og betaler omtrent likt, dekkes godt av samboeravtalemalen vår.

Ta kontakt med advokat når:

• Egenkapitalen er svært ulik, og eierandelene skal avvike fra 50/50.
• Én av dere eier boligen fra før, og den andre skal kjøpe seg inn over tid.
• En av dere har næringsvirksomhet den andre bidrar i uten å eie.
• Det finnes kausjon eller gjeld der bare den ene er ansvarlig utad.
• Dere har barn og svært ulik inntekt, og en av dere skal være hjemme.
• Dere allerede er uenige om hva som ble avtalt tidligere.
• Avtalen skal ses i sammenheng med testament eller med et ekteskap dere planlegger.

Du finner advokater med arv og familierett som fagfelt i oversikten vår.